準備・査定依頼

Q1.売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか?

マンションの場合、将来的に再度居住する(又は親族が居住するなど)可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、戻ってくるご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。 

 

賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。 

売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので、ご相談ください。

Q2.住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか?

ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月~6ヶ月を目安とするとよいでしょう。契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約1週間程かかります。売却に向けた営業活動は、1ヵ月~3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、物件によっては時間を要します。また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。

Q3.不動産査定は無料ですか?

無料です。不動産査定には大きく分けて机上査定(簡易査定)と訪問査定(現地査定)があり、周辺の類似事例と該当物件を比較しておおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。 

  • 机上査定(簡易査定)

周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や隣地との距離、内装の程度などは考慮されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性があります。 

  • 訪問査定(現地査定)

営業担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の3つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また、営業担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知ることもできます。 

Q4.査定金額で売り出さなければいけないの?

必ずしも査定価格である必要はありません。 

しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えた ノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。 

売りに出される金額は、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。

Q5.同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか?

大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産会社により異なることがあります。 

また、不動産会社にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。 

ただし、余りに多数に声をかけると、複数の不動産会社への対応が必要となるので大変です。査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや、提示金額、取扱実績などを加味して、2~3社選定されることをおすすめします。

Q6.媒介契約は、どんな種類がありますか?

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。 

いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介(媒介)を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えたうえで、媒介契約を締結しましょう。

 

■専属専任媒介の特徴 

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」 

専属専任媒介は、依頼者(売主)が仲介(媒介)を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。

 

また、不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。これは、たとえば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。 

この点が他の媒介契約とは異なり拘束力が強い契約となります。

 

■専任媒介契約の特徴 

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」 

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。 

そのほか、専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な内容は下記となります。 

・媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること 

・仲介業務の実施状況(販売活動の状況など)を依頼者へ報告する義務が課せられています。 

※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:1週間に1回以上専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:2週間に1回以上 

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)へ物件登録が必要になります。 

指定流通機構に物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、買主を幅広く探すことができます。 

※専属専任媒介は、契約を締結した日から5日以内の登録義務 

専任媒介契約を締結した日から7日以内の登録義務 

専属専任媒介の方が、専任媒介契約よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。

 

■一般媒介契約の特徴 

依頼者(売主)が仲介(媒介)を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。 

専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。最終的には1社の不動産会社と取引を進めます。 

 

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)への物件登録の義務がない。 

・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。 

・他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。 

 

【3つの媒介契約の内容で比較する主な違いは下記となります】 

・不動産会社から売主への営業活動報告の頻度(販売・問合せ状況など) 

・売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか否か。 

・複数の不動産会社に販売をお願いできるか否か。 

 

一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすいほか、自分で買主を探すことも可能ですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。一方専任(専属)媒介契約は他の業者による横取りの心配がなく、営業担当者もしっかり販売・広告活動をおこなってくれる利点が期待できますが、窓口が1つの不動産だけのため、より信頼できる不動産会社選びが重要になります。

Q7.不動産会社を選ぶポイントは?

家を売る(買う)ときには、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントとなります。担当者の接客が「誠実」と感じられること。たとえば「話し方」や「こちらの事情を熱心に聞いてくれる」「親身になって動いてくれる」ということがあげられます。また、会社の業歴が長いことや経営基盤がしっかりしていることは信頼性につながります。経営理念やコンプライアンスなどの要素もチェックしておきたいポイントです。リピーターや紹介客が多いことも、顧客の支持率、満足度が高いことの証になります。

Q8.家を売却するとき、仲介業者を通すメリットはなんですか?

家の売却を仲介業者に依頼するメリットは、まず広告やネットワーク等を利用した幅広い販売活動をしてもらえることでしょう。買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまでスムーズに進むよう、金額をはじめとする買主との交渉事も任せられます。

また、家の売却時には物件の調査に始まり、契約書類の作成や買い手への重要事項説明、引き渡し、ローンや登記の手続き、税金のことなど専門知識が必要です。素人では分かりづらいことも多いので、そのつど的確なアドバイスがもらえるのもメリットといえます。

ほかにも、土地の測量調査、不具合が見つかったときの瑕疵保証等、売却時に役立つサービスを提供している会社もあります。仲介手数料はかかるものの、安心して取引を任せることができるでしょう。

相続

Q9.相続で取得した物件を売却する時は、どのような手続きが必要ですか?

兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。

.遺産分割

相続によって不動産を取得するのは自分1人だけとはかぎりません。兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。

2.相続登記(不動産の名義を移す)

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。 登記手続きはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑手続きでかなりな手間がかかる場合もあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。また、相続登記に期限はありませんが、相続登記を行わないと売却ができないので、売却を考えている場合は早めに手続きを行うといいでしょう。

3.不動産業者に売却を依頼する

相続登記手続きができた完了後は、普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。所有者となった相続人が売主となり、不動産業者と媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。 (不動産売却の流れ)

4.売却代金を相続人の間で分配する

遺産分割協議の内容にそって売却代金を分割します。

以上のように、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。

売却活動

Q10.販売活動はどんなことをするのですか?

不動産会社のホームページや、不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、各種住宅情報誌への掲載、新聞折込み広告の実施、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構(レインズ)への物件登録など、さまざまな手段で購入希望者を探します。

そのほかに、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、不動産をお探しの方が気軽に見学できるオープンハウスの開催を行います。

ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は営業担当者が定期的に報告を行います。

具体的な売却活動の方法は、依頼する不動産会社によって異なりますので、査定依頼時に、どのような方法で活動を行うか確認しておくと良いでしょう。

※レインズ:国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。
Q11.査定価格で売り出さないといけないんですか?
「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする参考価格ですので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。 「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。 「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主の希望、ご事情、同一マンション内の売出状況を見て決めます。 査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間に特にこだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。 どのレベルで折り合いをつけるのかは、置かれている事情を重視するのが一般的です。買いかえで新居の引き渡し時期が決まっているなど、何らかの事情で現金化を急いでいるような場合には、営業担当者から提示された査定価格に近い価格で売り出すのが安全です。
Q12.急いで売りたいときはどうしたらいいですか?

ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には不動産会社の「買取りサービス」を利用することをおすすめします。

不動産会社、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。

ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にありますので、メリットとデメリットをよく理解しましょう。

<メリット>

・不動産会社が買主となりますので、確実かつスピーディに売却が可能

・広告なしでの売却が可能なので秘密が守れます

<デメリット>

・一般の仲介と比較して売却価格が低くなる傾向にあります。

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